Đối chiếu hồ sơ: 26/10/2026. Theo cập nhật của chủ dự án, đã bàn giao vận hành trong tháng 10/2026. Phòng trống và tình trạng thiết bị cần xác nhận tại thời điểm hỏi.
Tòa căn hộ tại 1/12 Hưng Hóa
1/12 Hưng Hóa, phường Tân Hòa, TP.HCM (phường 6, quận Tân Bình cũ). Hồ sơ chủ nhà mô tả công trình góc hai mặt tiếp giáp đường, chiều dài mặt tiếp giáp khoảng 22 m và 3,6 m.
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Diện tích trên GCN | 198,7 m² |
| Diện tích chủ đo hiện trạng | Khoảng 205 m²; chưa có trích đo địa chính xác nhận |
| Hồ sơ công trình | GPXD năm 2015; chưa hoàn công theo hồ sơ bán nhà |
| Khu thương mại & dùng chung | 1 kios, 1 nhà xe, hành lang, cầu thang và khu kỹ thuật |
Không gian & phân bổ phòng
| Tầng/khu | Số lượng | Công năng |
|---|---|---|
| Trệt | 101–107 · 7 căn | 105: 3 phòng ngủ; 106–107: 2 phòng ngủ. Phòng 101 tách riêng khỏi kios. |
| Lầu 1 | 201–210 · 10 căn | Các căn studio theo danh mục phòng. |
| Lầu 2 | 301–310 · 10 căn | Các căn studio theo danh mục phòng. |
| Khu chung / thương mại | 1 kios + 1 nhà xe | Phòng phụ trợ kios tính theo phạm vi bàn giao thực tế. |
Trang bị phục vụ sinh hoạt & vận hành
Phụ lục hợp đồng liệt kê các nhóm trang bị dưới đây. Ô số lượng, serial và tình trạng từng phòng còn để trống; đây là danh mục theo hồ sơ, chưa phải kết quả kiểm đếm hoàn tất.
| Nhóm | Trang bị được liệt kê |
|---|---|
| Điện lạnh & giặt giũ | Máy lạnh, tủ lạnh và máy giặt riêng. |
| Lưu trữ & bếp | Tủ quần áo tích hợp, tủ bếp/bàn đá và chậu rửa. |
| Phòng tắm | Lavabo bàn đá, gương đèn, máy nước nóng, bồn cầu và sen vòi. |
| Cửa & điện phòng | Cửa/khóa vân tay, hệ nhôm kính, đèn, công tắc, ổ cắm và CB trong phòng. |
Ngoại lệ theo phòng: file quản lý 4.1, cập nhật trên Drive ngày 30/09/2026, ghi phòng 304 không có máy giặt và phòng 310 không có tủ lạnh. Cần xác nhận việc bổ sung/thay thế trước khi chốt trang bị với khách.
| Hệ thống | Số lượng theo hồ sơ | Phạm vi |
|---|---|---|
| Điện 3 pha | 1 hệ thống toàn tòa | Công tơ, tủ điện, CB và đường dây chính theo hiện trạng bàn giao. |
| Internet & cân bằng tải | 1 hệ thống dùng chung | Hộp kỹ thuật Internet và thiết bị cân bằng tải. |
| Camera an ninh | 22 mắt camera | 12 mắt khu vực chung bên trong + 10 mắt bên ngoài; kèm đầu ghi và bộ nhớ. |
| Máy sấy dùng chung | 3 máy | Trệt, lầu 1, lầu 2: mỗi tầng 1 máy. |
| Trang bị PCCC | Kiểm đếm theo bàn giao | Có trong phạm vi phụ lục; trang này chưa xác nhận hồ sơ nghiệm thu hoặc mức độ đáp ứng thực tế. |
Giá trị tham chiếu tại phụ lục: Internet 10 triệu; camera 15 triệu; máy sấy 4,5 triệu/máy. Đây là giá trị tham chiếu hợp đồng, không phải chi phí mua sắm đã đối soát hay tổng vốn đầu tư.
Thuê khoán & thông tin tài chính
Bản hợp đồng 3.3 được cung cấp mô tả thuê khoán có điều kiện trong 7 năm. Ngày ký và nhiều ô bàn giao còn để trống; riêng file này chưa chứng minh việc ký kết, chấp thuận ngân hàng hoặc nghiệm thu tài sản đã hoàn tất. Ngày bắt đầu thực tế cần đối chiếu hồ sơ bàn giao.
| Năm thuê | Triệu đồng/tháng | Điều chỉnh |
|---|---|---|
| 1–2 | 150 | Giữ nguyên |
| 3 | 163,5 | +9% |
| 4–7 | 176,58 | +8% từ năm 3; sau đó giữ cố định |
Hợp đồng ghi khoản bảo đảm 600 triệu đồng, tương đương 4 tháng tiền thuê năm đầu. Đây là nghĩa vụ theo văn bản, không phải xác nhận đã thu đủ hoặc doanh thu. Đối soát thanh toán và bản ký được trao đổi riêng.
| Chỉ tiêu | Cách hiểu theo nguồn |
|---|---|
| Thuê khoán | 150 triệu/tháng giai đoạn đầu; chưa trừ chi phí, thuế và các khoản đối soát liên quan. |
| Doanh thu vận hành | Khoảng 205 triệu/tháng do chủ cung cấp trong hồ sơ bán; chưa đối soát độc lập với bảng thu kỳ hiện tại. |
| Lợi nhuận ròng / tiền phân phối | Chưa kết luận. Cần tiền thực thu, chi phí vận hành, thuế, bảo trì và nghĩa vụ cọc/thuê trả trước. |
File chi tiêu xây nhà có giao dịch chuyển khoản, tạm ứng và khoản cần phân loại. Không dùng tổng phát sinh thô làm vốn đầu tư đã quyết toán. Hưng Hóa là dự án riêng, không áp dụng phương án sang nhượng Núi Thành hoặc giả định hợp tác 6 dự án.
Trạng thái: Chờ kiểm chứng từng dự án
Căn cứ đầu tư & nội dung cần xác minh
Tách bằng chứng vận hành, giả định mô hình và hồ sơ còn cần đối chiếu. Chứng từ chi tiết chỉ cung cấp sau khi rà soát, ẩn thông tin riêng; yêu cầu hồ sơ không xác lập cam kết đầu tư.
Một dự án · căn cứ trước khi giải ngân
Phân bổ vốn
350 triệu là ngân sách minh họa cho dự án mới đề xuất, không phải chi phí lịch sử của hai tòa tham chiếu. Cần bảng có ngày lập, tách cọc chủ nhà, thi công, thiết bị, phí và vốn dự phòng, kèm báo giá và mốc thanh toán. Phân bổ còn chờ hồ sơ từng dự án.
Bằng chứng vận hành
Đối chiếu ảnh thật, hợp đồng từng phòng, tiền thuê thuộc kỳ, tiền thực thu và chi phí cùng kỳ. Phân bổ tiền thuê trả trước theo tháng được hưởng; ghi tiền cọc khách có nghĩa vụ hoàn trả riêng. Tổng tiền phải thu không phải tiền đã thu hoặc lợi nhuận ròng.
Hoàn vốn và trách nhiệm
Mốc 15–17 tháng là giả định cấp dự án, không phải thời gian nhà đầu tư thu hồi vốn. Với tỷ lệ nhận 50%, mốc tương ứng là 30–34 tháng trước thời gian chờ nếu dòng tiền đều. Cọc chủ nhà chỉ tính khi thực nhận lại; cần đối chiếu trống phòng, vượt chi phí, thuế, dự phòng và điều kiện thoái vốn.
Sáu dự án · thẩm định riêng từng phần
Sáu bộ hồ sơ độc lập
2,1 tỷ = sáu ngân sách minh họa 350 triệu; không chứng minh đã có sáu tài sản hoặc lợi nhuận lặp lại. Mỗi dự án cần đối chiếu hợp đồng thuê, quyền sử dụng, dự toán, giả định giá thuê và hồ sơ PCCC riêng.
Đề xuất giải ngân theo tiến độ
Thống nhất mốc giải ngân: đã rà soát tài sản và hồ sơ, duyệt ngân sách, kiểm tra khả năng vận hành. Xác định bằng chứng cần có trước dự án kế tiếp, mức dự phòng và người duyệt vượt ngân sách. Các cơ chế này chờ thỏa thuận bằng văn bản.
Lịch dòng tiền và quyền quyết định
Lập lịch mở cửa lần lượt, có giai đoạn một số căn chưa có khách; không nhân một tháng thuận lợi lên sáu. Tách tiền phân phối nhà đầu tư và bên vận hành, khoản lỗ và vốn bổ sung; thống nhất quyền ký, báo cáo, giao dịch liên quan và thoái vốn.
Nếu Vinh đồng thời là chủ nhà và bên góp vốn, cần phương án riêng nêu rõ từng vai trò, luồng tiền cọc và phê duyệt giao dịch liên quan. Không gộp vào minh họa danh mục sáu dự án.
Bằng chứng công khai hiện có
- Núi Thành: ảnh & hồ sơ nguồn
- Hưng Hóa: ảnh & hồ sơ nguồn
- Núi Thành: báo cáo vận hành tạm tính (EN)
- Sổ bằng chứng nghiên cứu bên ngoài
Các nguồn này chưa xác nhận lợi nhuận, điều kiện pháp lý hoặc an toàn cho dự án mới. Bằng chứng web là bối cảnh tham khảo, không thay thế thẩm định tài sản. Hồ sơ chi tiết phụ thuộc tài liệu sẵn có và kết quả đối soát.
Yêu cầu hồ sơ thẩm định ↗Hồ sơ nguồn & bước tiếp theo
| Nguồn | Phạm vi kiểm tra |
|---|---|
| Hợp đồng thuê khoán Hưng Hóa 7 năm 3.3 | Phạm vi phòng, trang bị và lịch thuê; còn ô ký/bàn giao chưa hoàn tất. |
| Hồ sơ Sale Hưng Hóa 1.2.xlsm · 23/10/2026 | Thông tin tài sản, diện tích và số liệu do chủ cung cấp. |
| HƯNG HÓA | Hồ sơ giới thiệu dự án · 23/10/2026 | Đối chiếu thông tin tài sản và tình trạng chưa hoàn công. |
| Quản Lý Tiền Phòng Hưng Hóa 4.1.xlsx · 30/09/2026 | Danh mục phòng và ngoại lệ thiết bị; dữ liệu lịch sử, không phải phòng trống hiện tại. |
| Chi Tiêu Xây Nhà Hưng Hóa.xlsx · 24/07/2026 | Các khoản chi xây dựng; cần phân loại và kiểm tra trùng trước khi công bố tổng vốn. |
| Giấy Tờ Pháp Lý Nhà Hưng Hóa | Đã tìm thư mục gồm GCN PDF, tra cứu đất đai và ảnh hồ sơ; chưa phải thẩm định pháp lý hoàn tất. |
Hồ sơ gốc có thông tin định danh, khách thuê và thanh toán. Khách quan tâm có thể yêu cầu bản hồ sơ phù hợp và đề nghị lịch xem bên dưới. Việc chuyển nhượng tài sản, kế thừa hợp đồng hoặc hợp tác đầu tư cần thỏa thuận và kiểm tra hồ sơ riêng.