Cập nhật hồ sơ: 25/10/2026. Các số liệu dưới đây là tổng hợp từ hồ sơ chủ dự án, chưa phải báo cáo kiểm toán.
Ba trục phòng. Một hệ vận hành.
23 Núi Thành, Tân Bình, TP.HCM. Hồ sơ thể hiện 15 phòng từ tầng 1 đến tầng 5, bố trí theo trục 01–02–03 với thang máy và hành lang ở giữa. Không cộng thêm doanh thu kios vào 15 phòng.
Xem sơ đồ phòng trong hồ sơ
Giá trên sơ đồ không phải báo giá thuê hiện tại; các gói trả trước và giảm giá được thể hiện riêng trong hồ sơ tài chính.
CAPITAL & SETUP
Chi phí đầu tư & lấp đầy
Bảng tổng hợp mới ghi nhận 154 triệu đồng trang thiết bị, hạ tầng và setup khác; 115,5 triệu đồng hoa hồng sale lấp đầy 15 phòng. Tổng cộng 269,5 triệu đồng. Đây là chi phí theo bảng kê, không khẳng định từng khoản đã thanh toán đủ.
| Hạng mục | Triệu VND |
|---|---|
| 14 máy sấy Casper / Toshiba | 57,00 |
| Máy giặt Hitachi | 5,50 |
| Bếp từ | 1,00 |
| 2 ti vi | 6,60 |
| 2 máy lạnh & lắp đặt | 20,00 |
| Tủ bếp trên và dưới | 6,50 |
| 2 hạng mục sàn gỗ & công | 20,00 |
| Hệ thống mạng & Internet | 20,00 |
| Hệ thống camera | 6,00 |
| 2 giường & lắp đặt | 6,00 |
| Hoa hồng sale lấp đầy 15 phòng | 115,50 |
| Máy hút mùi Sunhouse | 1,95 |
| Vệ sinh toàn tòa | 3,00 |
| Thùng rác | 0,45 |
| Tổng cộng | 269,50 |
Cọc chủ nhà 270 triệu đồng được ghi riêng trong mô hình nhận sang, không nằm trong 269,5 triệu setup & sale. Không cộng giá sang 550 triệu vào các chi phí này để tính thành một khoản đầu tư mới. Tiền cọc khách và tiền thuê trả trước là nghĩa vụ phải theo dõi riêng.
Doanh thu tháng 10/2026
Báo cáo ghi nhận 15/15 phòng có khách từ 20/10, không phải tỷ lệ lấp đầy cả tháng. Tổng 118.085.064 đồng là ước tính đến 31/10, bao gồm phí và điện đã ghi nhận; không phải lợi nhuận ròng hay tiền thực thu.
| Thành phần | VND |
|---|---|
| Tiền phòng thuộc kỳ | 108.054.032 |
| Nước, dịch vụ, xe & phụ thu | 7.029.032 |
| Điện đã ghi nhận | 3.452.000 |
| Giảm trừ | −450.000 |
| Tổng ước tính | 118.085.064 |
Cần chốt công tơ cuối tháng, đối soát khoản 201 bổ sung 10 triệu và kỳ trả trước của 503. Chỉ tính dòng tiền phân phối sau khi đối chiếu tiền vào, thuê tòa, chi phí vận hành, thuế và dự phòng.
SCENARIO · 550 MILLION VND
Đọc đúng phương án nhận sang
Đây là mô hình trong file “Phương án hoàn vốn Núi Thành 550 triệu”, không xác nhận giá chào còn hiệu lực hoặc giao dịch đã ký. Mô hình giả định nhận sang 01/11/2026, đủ khách và chi phí khác bằng 0. Giả định phòng 302 còn trống trong file đã cũ so với báo cáo có khách từ 20/10; phải cập nhật trước giao dịch.
| Khoản mục | Triệu VND |
|---|---|
| Giá sang danh nghĩa (đã gồm cọc chủ) | 550,000 |
| Cấn trừ tiền khách trả trước — theo giả định | 175,6475 |
| Tiền mặt thanh toán sau cấn trừ | 374,3525 |
| Cọc chủ đã nằm trong giá | 270,000 |
| Nghĩa vụ cọc khách cũ cần thỏa thuận | 155,950 |
| Nếu gánh thêm toàn bộ cọc khách cũ | 530,3025 |
Mốc 07/2028 tương ứng tháng thứ 21 từ 11/2026, trước thuế, quản lý, internet, sửa chữa và các chi phí khác đang để 0. Tiền cọc mới không tính là lợi nhuận hoặc hoàn vốn. Mô hình này cũng khác với phương án hợp tác danh mục 6 dự án trên website.
Trạng thái: Chờ kiểm chứng từng dự án
Căn cứ đầu tư & nội dung cần xác minh
Tách bằng chứng vận hành, giả định mô hình và hồ sơ còn cần đối chiếu. Chứng từ chi tiết chỉ cung cấp sau khi rà soát, ẩn thông tin riêng; yêu cầu hồ sơ không xác lập cam kết đầu tư.
Một dự án · căn cứ trước khi giải ngân
Phân bổ vốn
350 triệu là ngân sách minh họa cho dự án mới đề xuất, không phải chi phí lịch sử của hai tòa tham chiếu. Cần bảng có ngày lập, tách cọc chủ nhà, thi công, thiết bị, phí và vốn dự phòng, kèm báo giá và mốc thanh toán. Phân bổ còn chờ hồ sơ từng dự án.
Bằng chứng vận hành
Đối chiếu ảnh thật, hợp đồng từng phòng, tiền thuê thuộc kỳ, tiền thực thu và chi phí cùng kỳ. Phân bổ tiền thuê trả trước theo tháng được hưởng; ghi tiền cọc khách có nghĩa vụ hoàn trả riêng. Tổng tiền phải thu không phải tiền đã thu hoặc lợi nhuận ròng.
Hoàn vốn và trách nhiệm
Mốc 15–17 tháng là giả định cấp dự án, không phải thời gian nhà đầu tư thu hồi vốn. Với tỷ lệ nhận 50%, mốc tương ứng là 30–34 tháng trước thời gian chờ nếu dòng tiền đều. Cọc chủ nhà chỉ tính khi thực nhận lại; cần đối chiếu trống phòng, vượt chi phí, thuế, dự phòng và điều kiện thoái vốn.
Sáu dự án · thẩm định riêng từng phần
Sáu bộ hồ sơ độc lập
2,1 tỷ = sáu ngân sách minh họa 350 triệu; không chứng minh đã có sáu tài sản hoặc lợi nhuận lặp lại. Mỗi dự án cần đối chiếu hợp đồng thuê, quyền sử dụng, dự toán, giả định giá thuê và hồ sơ PCCC riêng.
Đề xuất giải ngân theo tiến độ
Thống nhất mốc giải ngân: đã rà soát tài sản và hồ sơ, duyệt ngân sách, kiểm tra khả năng vận hành. Xác định bằng chứng cần có trước dự án kế tiếp, mức dự phòng và người duyệt vượt ngân sách. Các cơ chế này chờ thỏa thuận bằng văn bản.
Lịch dòng tiền và quyền quyết định
Lập lịch mở cửa lần lượt, có giai đoạn một số căn chưa có khách; không nhân một tháng thuận lợi lên sáu. Tách tiền phân phối nhà đầu tư và bên vận hành, khoản lỗ và vốn bổ sung; thống nhất quyền ký, báo cáo, giao dịch liên quan và thoái vốn.
Nếu Vinh đồng thời là chủ nhà và bên góp vốn, cần phương án riêng nêu rõ từng vai trò, luồng tiền cọc và phê duyệt giao dịch liên quan. Không gộp vào minh họa danh mục sáu dự án.
Bằng chứng công khai hiện có
- Núi Thành: ảnh & hồ sơ nguồn
- Hưng Hóa: ảnh & hồ sơ nguồn
- Núi Thành: báo cáo vận hành tạm tính (EN)
- Sổ bằng chứng nghiên cứu bên ngoài
Các nguồn này chưa xác nhận lợi nhuận, điều kiện pháp lý hoặc an toàn cho dự án mới. Bằng chứng web là bối cảnh tham khảo, không thay thế thẩm định tài sản. Hồ sơ chi tiết phụ thuộc tài liệu sẵn có và kết quả đối soát.
Yêu cầu hồ sơ thẩm định ↗Hồ sơ nguồn & bước đối soát
- Chi_phi_dau_tu_va_lap_day_can_ho_23_Nui_Thanh.xlsx — bảng chi phí 269,5 triệu.
- Báo cáo doanh thu 23 Núi Thành – Tháng 10 2026 — ước tính doanh thu kỳ.
- Phuong_an_hoan_von_Nui_Thanh_550_trieu.xlsx — kịch bản thu tiền, cấn trừ và hoàn vốn.
- Ảnh Trục 01, 02, 03 và Sơ Đồ Phòng.jpg — thư mục dự án cập nhật 25/10/2026.
Trước khi quyết định: kiểm tra hợp đồng thuê và quyền chuyển giao; xác nhận quyền đối với cọc chủ; chốt nghĩa vụ cọc khách và tiền thuê trả trước; đối chiếu hóa đơn chi phí, tiền thực thu, điều kiện an toàn và hồ sơ pháp lý của tòa. Bản công khai chỉ tổng hợp số liệu, không công bố thông tin định danh khách thuê.